一、“物权期待权”的来历
“期待权”在我国的法律法规及司法解释中并未对此作出明确规定，该权利最早源于德国著名法学家齐特尔曼（Zitelmann）教授于1898年在《国际私法》一书中将“期待权”作为一个完整的法律概念提出。我国民法权威申卫星教授认为，“期待权”是指因具备取得权利之部分要件，受法律保护，依社会经济需要，使它成为交易客体，赋予其权利性质的法律地位。因此，该权利本质上虽为债权请求权，但又与普通债权不同，是一种具有排他性和对抗性、突破债权保护、受到物权保护的权利。
2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》可以说是我国对“物权期待权”首次提出，该批复第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第2款规定对“被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”，“虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”，实际上是物权期待权的保护对象扩大到了自开发商处购买房屋的所有人。
2014年12月29日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议复议规定》）第28、29、30条分不同情况将不动产物权期待权作了明确的规定。至此，期待权概念正式进入了我国司法领域，在执行异议之诉纠纷案件中成为排除强制执行的“盾牌”。
二、《执行异议复议规定》中“物权期待权”的规定
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第30条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
三、《执行异议复议规定》对物权期待权的分类保护
《执行异议复议规定》根据不同情况，将不动产受让人的物权期待权区分为“无过错不动产买受人物权期待权”（第28条）、“商品房消费者物权期待权”（第29条）及“已办理预告登记的物权期待权”（第30条）。
1、无过错买受人物权期待权五项要件，方能排除执行：
1）需同时满足发生在金钱债权执行中；
2）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
3）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
4）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
5）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、商品房消费者物权期待权，则需同时满足，才可排除执行：
1）发生在金钱债权执行中；
2）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
3）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
4）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3、已办理预告登记的物权期待权（略）
四、“物权期待权”保护条款之间的关系
从排除执行的条件上来看，第28、29条均要求在人民法院查封以前已经签订合法有效的书面买卖合同。但，第28条要求买受人在法院查封以前已经合法占有不动产，支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款交付执行，买受人对未办理过户登记无过错，第29条则既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比第28宽泛。但，第29条要求买受人“所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，这一条件又比28条严苛。实际上第29条的这一严苛条件可以分解归入适用范围的界定中，“所购房屋系用于居住”是对买卖标的物的限定，也即第29条针对的标的物是用于居住的商品房，“买受人名下无其他用于居住的房屋”则可视为适用该条文的买受人范围的限缩，也即适用的买受人必须是无其他房屋居住的消费者。第29条实际上就是针对28条规定的一种特殊情形放宽了排除执行的条件。
最高人民法院（2016）最高法民申2736号北京富申联合供应链管理有限公司、刘乃生申诉、申请民事裁定书中，最高人民法院已经抛弃了28条与29条系并列关系的观点，认为《执行异议复议规定》28条、29条“两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”也即是只要符合28条、29条中的任一条，均可以排除执行。
江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书中注明：“第28条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第29条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件，第29条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护。消费者的保护有其深刻的社会基础，消费者购房的目的都是用来居住，在房价高企的当今社会，有的消费者毕其一生、甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权人。”
综上，第28条之后再规定第29条，是基于对消费者权益的“特殊照顾”，消费者相对于普通的不动产买受人，获得了“特殊照顾”：既不要求第28条规定的主观上无过错，也不要求第28条规定的占有房屋。只是，消费者获得前述“特殊照顾”的前提是：从经营者（房地产开发企业）手里购买、其名下无其他能够居住的房屋以及付款超过50%，这些前提是“消费者”的应有之义。
五、能否排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权
结合《执行异议复议规定》第27条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。故，消费者物权期待权优先与建设工程价款优先受偿权及担保物权得以保护已有明确规定，但是在涉及一般不动产买受人物权期待权的保护顺位上，仍莫衷一是。
《执行异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”实践中，关于该条但书的理解存在较大争议。最高法院执行局编著的该司法解释理解与适用一书认为，“但书”是指该司法解释第二十八、二十九、三十条的规定。2019年2月21日，最高法院王毓莹法官在《人民法院报》撰文《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》，认为“对于法律、司法解释是否包括该规定本身，以及是否第28条、二十九条都包括，一直存在争议。结合上述两个条文的规定以及关于合同法第二百八十六条批复的规定，权利的排序为消费者买受人的物权期待权〉建设工程价款优先受偿权〉抵押权〉一般不动产买受人的物权期待权。从上述排序看，能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。故《异议复议规定》第29条属于但书条款规定的内容，而第28条则不属于。”司法审判中，对《执行异议复议规定》第27条但书范围存在不同认识。根据最高法院部分案例观点【（2018）最高法民申1972号、（2018）最高法民申5078号】以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第126条规定可见，房屋的一般买受人不能排除抵押权的执行。
综上，在执行异议之诉案件的法律适用问题上，《执行异议和复议规定》第29条属第二十七条的但书条款，第28条则不属于。鉴此，涉及不动产的权利优先性的顺位应是：消费者物权期待权〉建设工程价款优先受偿权〉抵押权〉一般不动产买受人的物权期待权〉普通金钱债权。
文/民事执行代理业务部 李柏 刘阿龙
